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a. 农地的稀缺性- N F, p3 q1 m5 N. O1 ^
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。
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7 l2 o* X& { ?7 I7 \% kb. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低) p# i, c. L' l7 h0 _& h. r
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。% w2 ^ ^' x" z. d0 e( k' @
6 ? k- I2 M9 w+ W* w$ _% gc. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一, O! `6 K- j' p% d0 Q1 f- j3 G
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d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给$ u+ Q- T5 }+ g
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。 }" B; n/ h1 x: y
3 C; v! z) B( y7 pe.高的回报率和易于管理的模式8 l3 h" H+ ?7 @" f% Q( K! V
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：$ V; z6 H5 X- j' {6 n
" \/ U/ g/ d- f# {4 }（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。# t, w8 ?9 v- V0 |. E
% @& \3 z T5 O" K3 a4 [+ Q（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
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8 Y# d0 T" z3 [. J% _f.萨省具有利于粮食生长的自然条件( o, |+ G' v3 ?' s I9 d
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。
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: o6 _8 N7 u' y' qg.萨省的农地有良好的基础设施
n6 h0 b; e# ?* x, }# D+ }: w" ?萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
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h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力- u( p, \8 I2 o0 J/ j: X' i
加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，" V2 d2 E& y/ d- k/ r
3 o4 k: t4 I0 A. ]i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. , G. m4 q- y; \* D% O
5 K y) N. y$ D' ?4 c9 rj. 遗产税0 T' t7 I- e3 o2 P% h
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。3 j& ], o3 s3 t; o5 o
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狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
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