 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
. ~ E2 F9 E: ^8 \$ M
a. 农地的稀缺性
5 m5 Q+ q% l: n3 `6 F农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。
, c9 i& j) J1 g# J7 B
4 x2 {! _ b7 zb. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低2 b: M. F- N0 e; K3 _$ D
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。) f% f% X1 o: Z1 T- }7 @, H
! W# o( N. m, j, Q4 B `c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
8 s6 y% y$ R) X4 p
$ N6 M1 D5 h# D8 g) m' l/ td.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
# r1 Q. `' m( F d由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
: F' J8 R7 V" _; p/ k( q
6 N* P8 p; d' n Ce.高的回报率和易于管理的模式- O' @# Q- {) s0 H
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：* m6 X: B, `1 \8 u. b
8 s) T: }3 L5 O0 d' b. j
（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。" p9 P8 Q4 {$ c" n3 ?
2 A% v+ ^( i5 A5 i! Z( H（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
4 d7 G! M$ ~6 i7 g! P9 Q/ t9 s: Z0 S& D* |+ L
f.萨省具有利于粮食生长的自然条件8 _7 f% X2 v. r/ ^
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。2 \ P! ?: F5 T) Z' D
; Q) [# O- |/ n0 D7 m
g.萨省的农地有良好的基础设施3 J; v# ]' a0 B8 z) q* o
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。" w3 B i* R" v
, O( ^3 Z% g! c' T3 I/ ]$ Hh.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
0 _: F5 S+ H2 V, S0 U加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，) J0 S" O0 a @
" O6 J" ~( C4 f; ]4 m& c; {
i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. 2 I9 O9 Z! M( m" P
, e" e+ ]$ U& J- e! ^" \1 o
j. 遗产税
! z# \) b6 h, ?& a C75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。
# a+ w0 ?: Z) x; d* f! H4 W; O6 G2 O2 \/ `# _2 A& Z- }/ ?
/ z5 Y- j4 ~% ]4 C K9 {* h, v6 a/ \# [* M
* {7 x6 L3 [, i) S+ w# i7 v5 _$ K; i5 z' Y! F
|
|
狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
