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原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表
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2 H' T1 g2 O- J0 n1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。& B m/ F7 H R) n
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
$ e3 i& Z6 P8 ^3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。+ j( }1 c; ~% ]2 B" ^
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
& [1 W; b9 K) Y4 C+ S2 C5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。4 ] T( D/ c& u' [( n
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那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K* g( C P+ h* H$ E: s! P+ ?
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K ; ]8 e9 Y6 k ?- Q7 _
3 |* X9 O9 F3 u9 H% ]按照你设定的条件,30年下来,房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设,如果稍微改变一下,结果就会不同。
% [1 U# }7 X# i+ L( j5 p/ z* s! o1)按照你的算法,在第33年上,股票就超过房子了。
8 Q) E+ K, Z4 ]& g$ Y+ O* C# _2 P! e8 S2)大宗股票交易,费用趋近于0,而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费,那么在第32年上,股票就超过房子了。
3 z1 G5 A& |+ |3 k4 @3)你假设股票一分钱不借,全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢?按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算,假设借款一直不还,按照6%累计,30年后,股票值为1592K,债务累计下来变成114K,相减剩余1477K,已经超过了房子回报。
. I: Y. a& g$ d3 m3 R+ i4)我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值,是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难,造成负现金流,不久产生还不起按揭而清盘的风险,就算挺住,以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道,前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城,独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费,也难现金流为正。0 ]; _/ X/ h7 \+ N2 K" B. Z8 m; u
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结论:从目前的计算,可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点,都会改变结果。再把数字抠来抠去,意义已经不大了。6 ]* H6 E# A/ t6 z# Q8 R
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但是,股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的:自由
/ _0 U( r* d& k* v6 k如果我投股市,在我有生之年,可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多,休士顿,上海...哪里都可以。但投资房子的呢?就没有这个自由度了。你要换城市,房子卖是不卖?卖了再买,就没有累计的免税好处。不卖,你怎么管理?且不说搬走了,就是度假2个月都不放心。6 S4 x4 s5 G5 a4 A1 E* o
, F, i/ t/ B! m举2个在Riverbend的例子。 a% M% U1 A- @
1)678 Henderson Street,在几年前出售的时候,就是因为业主在温哥华,和在爱城的租客有矛盾,结果车库门被刷了脏话,内部磨损也很严重。当时叫价$375k,如果从来就没有出租过,绝对可以卖到$500k.
{5 ^2 j G2 B* n, p0 B. ~, b2)2022 Haddow Drive,基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟,车库门到没刷什么,但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计,租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。; ^$ L4 x- p$ S/ C! J
说实话,我的消息算闭塞的,所以这样的故事才知道2个。实际情况就是,你要买房出租,最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之,如果在股市,对于有耐心的人而言,确实是可以高枕无忧的。, f; @. f, P. _/ c* m
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[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ] |
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