埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。

我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
% Z7 t3 j1 \, x: c! F
* ]# }( W, i: V" T& u7 a- T由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
. x  g3 ]6 m$ M: Y( K很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
) ~1 W" e' M( |1 o; h5 e
1 H+ D$ E0 P* u/ ?4 V当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。

# r6 d7 P: b8 h5 z( X希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
/ W6 K6 Q9 b" a# c2 D
9 {; @3 J6 I; [8 x; @1 K买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
5 ?' P; j1 p8 s: T4 F6 T5 E- x
% V+ u9 e! I+ ~' w# [点击下面的图片，可放大观看全图。
& r5 V+ m( L- c6 p3 h, _
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nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
' U( ]  P. Q. h2 Whttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
% }* S( T# i* h9 m2 v, r8 {
Thank you
3 P& D7 \7 N# m/ h" j" H
$ {3 G/ B  f4 |. ]

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
7 i4 q3 s+ B6 U  l* c2 dhttp:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
1 Z% _  z! A1 ]' C% x
" x: e. l5 V3 N) T! Q+ [& H* Y下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
$ K# G7 V" d5 m. P* h7 Z" g+ o所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

( v, @9 w$ N. a! j4 _您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
* v$ C" F& L* w6 D. S$ w: B* ~Have you adjusted the price using CPI?

没有. 数据就是房产局公布的数据.
按实际成交价格, 没有CPI调整。
谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

6 D: n: k8 p9 ^- |. X我也感觉房价和利率都要涨.
9 B3 o9 G3 k2 U! b% p目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
- @: J# B5 H9 M# b5 o不知各位专家们意见如何.
谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
0 b- y% q. J: K& u8 j7 CBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
$ H8 Z# z0 q. F  E3 ^Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
% n4 Q# T* g! X3 x, Z$ h- bIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

' d; R/ @* O/ M9 p0 m0 pThere is no point to adjust CPI:

1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component

2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
, l& Q( K: \4 k您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

/ D2 F% m  _1 X倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
* S6 Q9 A- M) \" Z8 y偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
; G) v+ z; g* H: A7 G" G
其实我这个图还反应了一个信息.
& G" I, J  S1 V$ j) R在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
- X% o) `7 H! G0 Y$ {在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.

http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
! B( ~- Q' E- c# L* ]
- C6 m, P5 |# y. N0 K

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
6 r+ C% a" m" q4 y您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

其实我这个图还反应了一个信息.

2 W# n+ Q5 d9 Z5 k' J4 q+ a# x我认为你分析的不完全。
2 ?5 J+ i5 t; m8 x
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
7 Y# X% ?: D" ]; m( k偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。
! O7 \6 K: v* f0 `9 e: [  o
) V% ?, X# z) y  |/ w2 t  r7 V) Q8 F一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
: F( x6 @. K$ g( I. b我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
! V7 `( F3 A9 R/ E  c因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.

0 U3 ^8 I" v% L1 Y# `' i还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
- T1 k- H! k% Q  J, X
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
* w/ H7 n+ w. i3 S9 r7 R. M这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
, ~- v. W4 d/ f1 T见下面视频.
) x& f. x) _- u: |6 {
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
3 M. b8 P7 X, r; L

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
. p; D9 ^* d. s! f/ i美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
2 U" _  T% ^" j因为美国国家的债务很重 ...

; ~, p; D+ f) ]/ g# n7 K

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
/ ]3 R$ W: R  [/ a* N! o感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

+ J8 }8 Q$ q( x5 yBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
. F- g5 W9 d6 J# |' |. l# m# \' \4 RAverage = $451,596
Price/sf = $327
- N- S/ ~' Y4 @$ @  Y( [For April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.

catty

summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
: ]# {# R" D: ^Median List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
summerside mls right now:
: G2 P+ _9 Y% P4 DAverage List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

有07的数据吗？
0 y/ [* N* m2 y+ N: T8 O( b5 U有单位面积数据吗？
参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
  B$ s. B' X$ I
Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

3 s& T) ?  m+ h* G4 n* ^% B7 R0 iNorth Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；

/ |' ?. ~6 W8 W) m' f- d6 CNortheast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
3 z- w7 u; D* ?) f; k; ]
Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；

+ b+ d5 c* j& e  KWest, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
0 n/ b7 N' s: Q! O
Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；
! k3 U& b8 T/ U
Southeast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；

从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。

# x" }% U& W: Z4 n+ |Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
8 ~! S  Z8 U9 p  g& [9 o

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
/ x% t( a' \# N3 @$ C拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

Northwest, 平均价（涨）+$1 ...